El mercado de los alquileres de departamentos usados sigue evolucionando a par de la derogación de la ley que regulaba ese nicho y el inicio de año es de quietud en lo que refiere a los valores de oferta. Así, y a la par de que ocurren incrementos por debajo de la inflación para los contratos ya vigentes, lo cierto es que entre enero y febrero los inmuebles de uno, dos y tres ambientes que se promocionan no mostraron signos de suba, en un resultado que no se daba desde hacía al menos cinco años. Por otra parte, la oferta continúa ampliándose y, de un febrero a otro, muestra un crecimiento del orden del 45 por ciento. Por estos días, el valor de un dos ambientes para un contrato nuevo no baja de los 500.000 pesos.
La quietud de que muestran los precios quedó expuesta en un nuevo informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Allí se indicó que la variación mensual entre las unidades de uno, dos y tres ambientes fue de 0% entre enero y lo que va de febrero.
En el acumulado de febrero de 2024 a esta parte, la variación es de casi el 43% para los departamentos de 1 y 2 ambientes, y de 40% para los de tres.
«En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras)», indicó la organización.
De acuerdo al CESO, la oferta de unidades se incrementó más del 44% en el último año. «Durante el 2023, los precios de oferta se dispararon por encima de la inflación y del dólar, ya que los propietarios buscaban cubrirse de periodos prolongados sin aumentos. Tras la derogación de la ley, esta presión bajó porque ahora los propietarios pueden ajustar las condiciones con mayor frecuencia», declaró María Celina Calore, economista del centro.
En el segmento de las inmobiliarias afirman que las contraofertas suelen ser aceptadas, por lo que los nuevos contratos se celebran a montos por debajo de los publicados. En ese sentido, fuentes de la comercialización aseguraron a iProfesional que las «rebajas» que se aceptan se ubican en torno al 7 por ciento.
Alquileres: los precios en Capital
Respecto de los precios que hoy predominan en Capital Federal, vale señalar que, de acuerdo a un relevamiento de Zonaprop al que accedió iProfesional, la merma que muestra la inflación viene repercutiendo de forma directa en la quietud que muestran los inmuebles en los últimos meses.
«Un departamento monoambiente se alquila por 474.633 pesos mensuales, mientras que uno de dos ambientes se ubica en 566.025 pesos mensuales y uno de tres ambientes, en 761.505 pesos mensuales», afirmó.
En cuanto a los barrios que presentan la mayor disponibilidad de inmuebles en alquiler, Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero lideran la nómina. Juntos, representan casi el 60% de la oferta total vigente en Capital Federal.
Con relación a la moneda que predomina en los contratos que se cerraron en el último año, el Colegio Inmobiliario porteño señaló recientemente que, en contraposición a la extensión de los contratos en dólares vigente durante los años de la ley de alquileres, «hoy el 90% de los contratos se pactan en pesos, con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, generalmente indexados a la inflación».
Alquileres: mejoró la rentabilidad para los dueños
Respecto de la situación para los propietarios, Zonaprop afirma que Lugano, Parque Avellaneda y La Boca continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 9, 7,5 y 7,1 por ciento, respectivamente.
«En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,3%, un 4,2% y 4,4%, respectivamente», precisó.
Por último, la plataforma expuso que la relación alquiler/precio subió y ya se ubica en el 5,2% anual. «Actualmente, se necesitan 19 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 1,3% más de lo requerido hace un año», concluyó.